วิธีการกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดินในพื้นที่ประวัติศาสตร์ของเมือง: กรณีศึกษาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกร

Abstract

ค่า FAR (Floor area ratio) คือ เครื่องมือหนึ่งของการควบคุมความหนาแน่นทางกายภาพของการใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมต่าง ๆ ภายในเมือง ซึ่งเป็นเครื่องมือที่มีความสำคัญที่ใช้ในการออกมาตรการแก้ปัญหาเรื่องความหนาแน่นของเมือง เพื่อให้มีความเหมาะสมและสอดคล้องกับกิจกรรมของพื้นที่เมืองในแต่ละพื้นที่ ซึ่งหลักการของการกำหนดค่า FAR จะขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของการวางนโยบายและแผนการพัฒนาพื้นที่ของแต่ละเมือง โดยจะพิจารณาปัจจัยทางด้านกายภาพเศรษฐกิจและสังคมเป็นหลัก สำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครเป็นหน่วยงานที่รับผิดชอบการควบคุมสภาพแวดล้อมและการเติบโตของเมือง ได้มีการกำหนดค่า FAR โดยวิธีการพิจารณาภายใต้ขีดจำกัดของสาธารณูปโภคและการขยายตัวของเมือง ซึ่งขนาดของพื้นที่ที่ใช้พิจารณาจะมีขนาดใหญ่และเป็นวงกว้าง ทั้งนี้จากการศึกษาพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าวัดมังกร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ของเมืองพบว่า ค่า FAR ของพื้นที่บริเวณดังกล่าวได้ถูกกำหนดไว้ถึง 7:1 เป็นค่าความหนาแน่นที่สูงและมีความไม่เหมาะสมและไม่สอดคล้องกับสภาพแวดล้อมของพื้นที่ เนื่องด้วยบริเวณพื้นที่ศึกษาประกอบด้วยกลุ่มย่านชุมชนต่าง ๆ และกลุ่มอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ โดยการที่กำหนดค่า FAR เท่ากับ7:1 มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงของชุมชนอย่างปฏิเสธไม่ได้ การศึกษางานวิจัยฉบับนี้ได้ประยุกต์ใช้วิธีการกำหนดค่า FAR ซึ่งได้จากการทบทวนและวิเคราะห์แนวคิดวิธีการต่าง ๆ จากวรรณกรรมและกรณีศึกษาในต่างประเทศ จากการหาค่า FAR ที่เหมาะสมกับพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าวัดมังกร ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความสำคัญทางประวัติศาสตร์ของเมือง พบว่า ค่า FAR ที่เหมาะสมกับพื้นที่ควรจะมีค่าที่ไม่เกิน 5:1 ทั้งนี้การศึกษาได้ตรวจสอบผลการวิเคราะห์โดยใช้วิธีการสัมภาษณ์ภาคีสำคัญในการพัฒนาเมือง ได้แก่ นักวิชาการทางด้านผังเมืองและกระบวนการมีส่วนร่วม ตัวแทนภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ตัวแทนจากสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานครและตัวแทนชุมชนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ศึกษา พบว่า ช่วงของค่า FAR ที่เป็นที่ยอมรับได้ร่วมกัน คือ 2:1-4:1 ซึ่งมีความสอดคล้องกับค่า FAR ที่ได้จากการศึกษาหาวิธีการกำหนดค่า FAR ของพื้นที่ การค้นพบวิธีการกำหนดค่า FAR ของการศึกษาครั้งนี้ มีประโยชน์ต่อการปรับปรุงเกณฑ์ความหนาแน่นมาตรฐานที่มีอยู่ เพื่อให้ตอบรับกับพื้นที่เฉพาะอย่างพื้นที่ประวัติศาสตร์ของเมือง และเป็นที่ยอมรับจากภาคีที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาเมือง เพื่อที่จะได้นำไปประยุกต์และปฏิบัติใช้กับพื้นที่เมืองส่วนอื่น ๆ ได้จริงในอนาคต This research aims to examine and to find out the method for defining floor area ratio (FAR), with respect to Bangkok Comprehensive Plan Revision 3 regulated by the Department of City Planning. The importance of FAR is based on how FAR appropriate for historical areas of the city, and how to determine FAR so as to make it consistent with urban contexts. In addition, involvement from stakeholder in the field of urban development should be also supported in order to indicate. Notwithstanding, methods for evaluating FAR demonstrated in this research is different from those used by the Department of City Planning. That is to say, FAR which is suitable for all contexts of case study area including physical, economic as well as social contexts shall be consistently maintained at no more than 5:1; conversely, FAR determined by the Department of City Planning is relatively lower than the appropriate ratio mentioned above. The study interviewing the significant parties in the field of urbandevelopment are also undertaker to justify acceptable FAR various stakeholder. The analysis showed that the acceptable range of FAR 4:1 -2:1 which is consist with the result of research analysis The advantages of this research finding are the opportunity to improve the current density standard which should be, most importantly, harmonized with the historical area of the city, and this could be recognized by the stakeholder