Guidelines to add value to old shop-house in Don Mueang area, Bangkok Metropolis

Abstract

The shop-house has been one of downtown Bangkok signature buildings since the first street in Bangkok, Charoen Krung, was built in 1864. Besides accommodating the proprietors, shop-houses located along the streets were used for business purposes. In the e-commerce era, to be cost effective, commercial sites need less space than ever before. In some areas, many shop-houses were abandoned because the operation cost were too high, or they were demolished to be substituted with new forms of mix-used complexes. This study aimed to examine Don Mueang residents’ needs and behaviors and the used of shop-house in doing business in order to present guidelines to add value to old shop-houses in Don Mueang, Bangkok. In-depth interviews with 5 business tenants in Don Mueang were used to collect data regarding their needs and expectations in renting a space, and a questionnaire was applied to private Don Mueang residents (n = 400).

The questionnaire found 53.75% of the respondents were female, 46.25% were male and the majority of the respondents aged between 31-40 years. It was also found that 19.5 % of the respondents wanted a room renting and 14.0 % wanted to rent space for doing business. The majority of the respondents (47.50%) has the habit of spending their time relaxing at home. Their preferred neighborhood products and services at the high level is restaurants (20.5%). Their preferred interior style at the high level is modern (31.0%). From the in-depth interviews it was found that business tenants start renting shop-houses in Don Mueang because their current residence or work place is in Don Mueang or nearby. The tenants neither analyze nor research the market before deciding to start their businesses; they only consider location and rental fee. Some of their earlier businesses have failed.

Guidelines proposed from this study included renovating of an old shop-house should be for service mixed-use such as restaurant or hostel according to Don Mueang residents’ needs. However, location is prioritized, if the old shop-house located near Don Mueang International Airport, railway station and BTS (will be operate in 2020) it can be renovates as a tourists accommodation. According to the Don Mueang residents preference modern style is the most appreciated

ตึกแถวถือเป็นเอกลักษณ์ประการหนึ่งของตึกในใจกลางกรุงเทพมหานคร นอกจากเป็นที่อยู่อาศัยแล้วตึกแถวที่ตั้งอยู่ริมถนนยังใช้ประกอบธุรกิจด้วย ในยุคของ e-commerce เพื่อลดต้นทุนการดำเนินกิจการธุรกิจจึงใช้พื้นที่น้อยลง ในบางพื้นที่จึงมีตึกแถวที่ถูกทิ้งร้างเนื่องจากการดำเนินธุรกิจต้องใช้ต้นทุนสูง และตึกแถวถูกแทนที่ด้วยอาคารแบบ mix-used complexes การศึกษานี้จึงมีวัตถุประสงค์เพื่อศึกษาพฤติกรรมและความต้องการของผู้อยู่อาศัยเขตดอนเมือง การใช้งานตึกแถวเพื่อประกอบธุรกิจของผู้ประกอบการเขตดอนเมือง และเสนอแนวทางในการเพิ่มมูลค่าให้กับตึกแถวเพื่อรองรับความต้องการของผู้อยู่อาศัยเขตดอนเมือง เก็บข้อมูลโดยการสัมภาษณ์เชิงลึกผู้ประกอบธุรกิจในเขตดอนเมืองจำนวน 5 คน และใช้แบบสอบถามกับผู้อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองจำนวน 400 คน

ผลที่ได้จากแบบสอบถาม พบว่าผู้ตอบแบบสอบถามเป็นเพศหญิงร้อยละ 53.75 เพศชายร้อยละ 46.25 ส่วนใหญ่มีอายุ 31-40 ปี และยังพบว่าผู้ตอบแบบสอบถามร้อยละ 19.50 มีความต้องการเช่าที่พักอาศัย และร้อยละ 14.0 มีความต้องการเช่าพื้นที่เพื่อประกอบธุรกิจ พฤติกรรมการใช้เวลาว่างที่ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ทำเป็นประจำคือพักผ่อนและทำกิจกรรมในที่พัก (ร้อยละ 47.50) สินค้าและบริการที่ผู้ตอบแบบสอบถามต้องการในระดับมากคือร้านอาหาร (ร้อยละ 20.50) ผู้ตอบแบบสอบถามส่วนใหญ่ชอบการออกแบบสไตล์ Modern ในระดับมาก (ร้อยละ 31.0) จากการสัมภาษณ์เชิงลึกพบว่าผู้ให้ข้อมูลหลักเช่าตึกแถวเพื่อประกอบธุรกิจในเขตดอนเมือง เนื่องจากใกล้บ้านหรือใกล้สถานที่ทำงาน โดยไม่ได้ทำวิจัยมาก่อนจะเริ่มธุรกิจ เพียงแต่เลือกจากทำเลที่ตั้งและราคาค่าเช่า ผู้ประกอบธุรกิจบางรายเคยประกอบธุรกิจแล้มเหลวมาแล้ว

แนวทางการปรับปรุงอาคารตึกแถวเก่าเขตดอนเมืองที่ได้จากการศึกษานี้ คือ ควรปรับปรุงให้เหมาะสมตามลักษณะการใช้สอยเป็นอาคารแบบผสมกึ่งบริการ (Service Mixed-use) เป็นการใช้ประโยชน์ตึกแถวเพื่อการบริการร้านอาหาร และที่พักอาศัยรายวันแบบ Hostel เนื่องจากเป็นความต้องการของผู้อาศัยเขตดอนเมือง ทั้งนี้ต้องดูทำเลที่ตั้งที่มีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายอยู่ ถ้าตึกแถวเก่าตั้งอยู่ใกล้ท่าอากาศยานดอนเมือง สถานีรถไฟ และสถานีรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้บริการในปี พ. ศ. 2563 สามารถปรับปรุงเป็นโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยวได้ สำหรับการตกแต่งควรใช้ Modern Style ซึ่งเป็นแบบที่ผู้อาศัยเขตดอนเมืองชอบมากกว่ารูปแบบอื่น